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11 de febrero de 2026
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Esta traducción es aproximada y puede no ser perfecta. Consulte la versión en inglés para el documento oficial.
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La Junta Directiva ha aprobado un ajuste de mantenimiento vigente a partir del 1 de febrero de 2026. A continuación se presenta un desglose completo de la nueva estructura de tarifas.
| Categoría de Tarifa | Nueva Tarifa | Notas |
|---|---|---|
| Mantenimiento General | +9.64% | Agregado a lo que paga actualmente |
| Aire Acondicionado (1ra unidad) | $250/año | Por apartamento |
| Aire Acondicionado (2da+ unidades) | $200/año | Cada AC adicional |
| Televisión por Cable | $95/mes | Si está suscrito |
| Almacenamiento (1er depósito) | $35/mes | Por apartamento |
| Almacenamiento (2do+ depósitos) | $45/mes | Cada depósito adicional |
| Almacenamiento de Bicicletas | $10/mes | Por bicicleta |
| Estacionamiento en Garaje | $140/mes | Por espacio |
Basado en los gastos proyectados para 2026, el edificio inicialmente enfrentaba un aumento de mantenimiento del 14.80% para lograr un presupuesto equilibrado. La Junta trabajó para reducir esta carga sobre los accionistas.
Principales factores de gastos para 2026:
El gráfico a continuación muestra cómo hemos tenido que ponernos al día desde 2020, comparado con la inflación del área metropolitana de NYC (datos del IPC de la Oficina de Estadísticas Laborales):
Fuente de datos de inflación: Oficina de Estadísticas Laborales, IPC del Área Metropolitana de NYC
Este aumento es impulsado por costos fuera de nuestro control que están afectando a todas las cooperativas y condominios de NYC. Cuatro categorías principales de costos han experimentado aumentos significativos:
Los edificios de cooperativas y condominios de NYC enfrentan una severa crisis de seguros. Las primas se han disparado en toda la ciudad.
Fuentes: Habitat Magazine, Testimonio CNYC (2025)
Factores impulsores:
Los costos de agua, electricidad y calefacción siguen aumentando año tras año.
Fuente: Índice de Precios de Costos Operativos de la Junta de Guías de Alquiler de NYC (2025)
NYC agrupa los edificios en clases tributarias. Las cooperativas como la nuestra están en la Clase 2, que tiene tasas impositivas más altas que las viviendas unifamiliares. Los impuestos sobre la propiedad continúan siendo un gasto importante.
Fuente: Índice de Precios RGB de NYC (2025)
| Año | Impuestos Pagados |
|---|---|
| 2023 | $385,292 |
| 2024 | $394,110 |
| 2025 | $513,632 |
| 2026 | $124,677* |
*2026 refleja solo el pago del 1er trimestre (enero 2026)
Las tasas impositivas de Clase 2 (la categoría para cooperativas) permanecen en máximos de 15 años, sin alivio esperado por parte de los legisladores estatales.
Los salarios y beneficios del personal del edificio continúan aumentando, impulsados por contratos sindicales y condiciones del mercado laboral.
Fuente: Índice de Precios RGB de NYC (2025)
| Año | Costos Laborales |
|---|---|
| 2022 | $514,491 |
| 2023 | $543,016 |
| 2024 | $591,510 |
| 2025 | $594,335* |
*Las cifras de 2025 no están auditadas
Southridge 4 no está solo—estas presiones de costos están afectando a edificios en toda la ciudad de Nueva York.
Agencias gubernamentales independientes, organizaciones de la industria y medios de comunicación documentan la misma realidad: los costos operativos para las cooperativas de NYC están aumentando considerablemente.
La Junta de Guías de Alquiler es la agencia de la ciudad que rastrea los costos operativos de edificios. Su Índice oficial de Precios de Costos Operativos (PIOC) documenta aumentos consistentes en todas las categorías:
| Categoría de Costo | Cambio Anual |
|---|---|
| Seguros | +18.7% |
| Combustible | +10.3% |
| Servicios Públicos | +8.2% |
| Costos Administrativos | +5.1% |
| Mantenimiento | +4.3% |
| Impuestos sobre Bienes Raíces | +3.9% |
| Costos Laborales | +3.7% |
Fuente: Índice de Precios de Costos Operativos RGB de NYC (2025)
CNYC es un grupo de defensa que representa a las cooperativas en toda la ciudad. Presentaron testimonio documentando la crisis de seguros:
"Las cooperativas y condominios han autorreportado aumentos anuales de primas que van del 15% a más del 300%, un número excesivo de no renovaciones y cobertura reducida."
REBNY es la asociación comercial de bienes raíces de NYC. Su testimonio ante la Junta de Guías de Alquiler confirma:
Las agencias gubernamentales han aprobado aumentos continuos de tarifas:
Fuentes: Decisión de Tarifas de NY PSC, Junta de Agua de NYC
Southridge 4 continúa invirtiendo en infraestructura crítica para mantener la seguridad, funcionalidad y valor a largo plazo del edificio. Estos proyectos representan gastos de capital significativos que benefician a todos los accionistas.
Completado utilizando fondos de reserva para mejorar la eficiencia energética y la integridad de la envolvente del edificio.
Costo de mantenimiento continuo para mejoras del edificio y proyectos de capital.
Mantenimiento anual para mantener los sistemas de plomería del edificio en funcionamiento.
Proyecto de mejora de seguridad para extender el cercado entre edificios para mayor seguridad de los residentes.
Mirando hacia adelante, varios factores continuarán impactando los costos del edificio:
La Ley Local 97 es la ley climática de NYC que requiere que los edificios reduzcan el uso de energía y las emisiones. Si no cumplimos con los límites, enfrentamos multas. Los requisitos se vuelven más estrictos en 2030, lo que puede requerir inversiones en mejoras de eficiencia energética.
Los aumentos de tarifas aprobados de Con Edison se extienden hasta 2028. Las tarifas de agua y alcantarillado son revisadas anualmente por NYC, con presión al alza constante esperada.
La crisis de seguros no está mejorando. La Junta continúa trabajando con corredores para encontrar la mejor cobertura a tarifas competitivas.
La Junta revisa continuamente los gastos y busca eficiencias. Sin embargo, los principales factores de costo—seguros, servicios públicos, impuestos y mano de obra—están en gran medida fuera de nuestro control. Recortar servicios esenciales afectaría negativamente la calidad del edificio y el valor de las propiedades.
Nuestro aumento del 9.64% está en línea con lo que experimentan cooperativas similares de NYC. Muchos edificios han visto aumentos de dos dígitos durante varios años consecutivos debido a las mismas presiones del mercado.
La Junta está explorando activamente mejoras de eficiencia energética, negociando contratos competitivos, manteniendo reservas sólidas para evitar evaluaciones especiales y monitoreando las condiciones del mercado para tomar decisiones oportunas.
Las nuevas tarifas de mantenimiento entran en vigor el 1 de febrero de 2026. Su factura de mantenimiento de febrero reflejará el monto ajustado.
Por favor comuníquese con la oficina de administración o contacte a cualquier miembro de la Junta. Estamos comprometidos con la transparencia y damos la bienvenida a sus preguntas.