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2026年2月11日
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此翻译为近似翻译，可能不完全准确。请参阅英文版获取官方文件。
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董事会已批准自2026年2月1日起生效的维护费调整。以下是新费用结构的完整明细。
| 费用类别 | 新费率 | 备注 |
|---|---|---|
| 一般维护费 | +9.64% | 在您当前费用基础上增加 |
| 空调（第1台） | $250/年 | 每套公寓 |
| 空调（第2台及以上） | $200/年 | 每增加一台 |
| 有线电视 | $95/月 | 如已订阅 |
| 储物间（第1个） | $35/月 | 每套公寓 |
| 储物间（第2个及以上） | $45/月 | 每增加一个 |
| 自行车存放 | $10/月 | 每辆自行车 |
| 车库停车 | $140/月 | 每个车位 |
根据2026年的预计支出，大楼最初面临14.80%的维护费涨幅才能实现预算平衡。董事会努力减轻股东的负担。
2026年主要支出驱动因素：
下面的图表显示了自2020年以来我们如何追赶，与纽约市大都会区通胀（美国劳工统计局CPI数据）进行比较：
通胀数据来源：美国劳工统计局，纽约市大都会区CPI
此次上调是由我们无法控制的成本驱动的，这些成本正在影响纽约市所有的合作公寓和共管公寓。四大主要成本类别都有显著增长：
纽约市的合作公寓和共管公寓正面临严重的保险危机。全市保费大幅飙升。
来源：Habitat Magazine，CNYC证词（2025）
驱动因素：
水费、电费和供暖费用逐年持续上涨。
纽约市将建筑物分为不同的税收类别。像我们这样的合作公寓属于第2类，税率高于独栋住宅。房产税继续是一项重大支出。
| 年份 | 已缴房产税 |
|---|---|
| 2023 | $385,292 |
| 2024 | $394,110 |
| 2025 | $513,632 |
| 2026 | $124,677* |
*2026年仅反映第一季度付款（2026年1月）
第2类税率（合作公寓所属类别）仍处于15年来的高位，预计州立法者不会提供减免。
大楼员工的工资和福利持续上涨，受工会合同和劳动力市场条件的推动。
| 年份 | 人工成本 |
|---|---|
| 2022 | $514,491 |
| 2023 | $543,016 |
| 2024 | $591,510 |
| 2025 | $594,335* |
*2025年数据未经审计
Southridge 4并非个例——这些成本压力正在影响整个纽约市的建筑。
独立政府机构、行业组织和新闻媒体都记录了同样的现实：纽约市合作公寓的运营成本正在急剧上升。
租金指导委员会是跟踪建筑运营成本的市级机构。其官方运营成本价格指数（PIOC）记录了所有类别的持续增长：
| 成本类别 | 年度变化 |
|---|---|
| 保险 | +18.7% |
| 燃料 | +10.3% |
| 公用事业 | +8.2% |
| 行政成本 | +5.1% |
| 维护 | +4.3% |
| 房产税 | +3.9% |
| 人工成本 | +3.7% |
CNYC是代表全市合作公寓的倡导组织。他们提交的证词记录了保险危机：
"合作公寓和共管公寓自行报告的年度保费涨幅从15%到超过300%不等，非续保数量过多，保障范围缩减。"
REBNY是纽约市房地产行业协会。他们向租金指导委员会提交的证词确认：
政府机构已批准继续上调费率：
Southridge 4持续投资关键基础设施，以维护大楼的安全性、功能性和长期价值。这些项目代表着惠及所有股东的重大资本支出。
已使用储备资金完成，以提高能效和建筑围护结构的完整性。
大楼改善和资本项目的持续承载成本。
年度维护以保持大楼管道系统正常运行。
安全改善项目，在建筑之间延伸围栏以增强住户安全。
展望未来，多个因素将继续影响大楼成本：
第97号地方法是纽约市的气候法律，要求建筑减少能源使用和排放。如果我们不达标，将面临罚款。2030年要求将更加严格，可能需要投资能效升级。
Con Edison批准的费率上调将延续至2028年。水费和排污费由纽约市每年审核，预计将持续面临上涨压力。
保险危机并未好转。董事会继续与经纪人合作，寻找最具竞争力的保障方案。
董事会持续审查支出并寻找提高效率的方法。然而，主要成本驱动因素——保险、公用事业、税费和人工——在很大程度上不在我们的控制范围内。削减基本服务会对大楼质量和房产价值产生负面影响。
我们9.64%的涨幅与纽约市类似合作公寓的情况一致。由于相同的市场压力，许多大楼连续多年出现两位数的涨幅。
董事会正在积极探索能效改善措施、谈判有竞争力的合同、维持充足的储备金以避免特别评估，并监控市场状况以做出及时决策。
新维护费费率于2026年2月1日生效。您2月份的维护费账单将反映调整后的金额。
请联系物业管理办公室或任何董事会成员。我们致力于透明运营，欢迎您的提问。